深度解读 | 什么是优先股权投资?

深度解读 | 什么是优先股权投资?

投资商业地产时,投资者有多种明确方案可供选择:既可进行地产融资方面的债务资本投资,也可进行地产股权方面的资本投资。但债务投资有多种类型,股权投资亦是如此,往往令投资者困惑不已。在股权投资方面,常见的投资方案有私募股权房地产投资、股权投资和优先股权投资。听起来似乎一样,但实际却有极大差异。

募股权房地产投资

私募股权房地产投资,是一个经常用来描述某个行业或资产类别的术语。从个人、家族到大型机构、甚至是主权财富基金,活跃在这一领域的投资者都在将资金(股本)投入私募房地产投资工具中。这类私募工具包括各种基金、合伙企业,甚至是对一个或多个房地产的直接全资权益。与购买上市房地产投资信托基金(REIT)的股票相比,此类私募股权投资涉及不同的程序和规则。

权与优先股权投资

这些私募股权房地产投资工具遵循不同的投资策略。一些公司充当项目的贷款人,为债务融资提供资金,而其他一些则为股权融资或优先股权融资提供资金。那么,股权和优先股权有什么不同呢?“优先”一词并不一定意味着更好。之所以称之为“优先”,是因为相对于常规普通股来说,在收取现金流用于本金返还和收益方面,优先股权享有更高的优先权。一种较方便的理解方法,是再次审视项目融资的资本结构。

尤其对于大型项目、综合体开发项目或重建项目来说,资本筹集渠道可包括多重公共融资和私人融资,如优先贷款、夹层贷款、低息城市或州贷款、优先股权和股权融资。资本筹集情况也代表着投资者的等级情况。已筹集资本的底部是最安全的位置,这类投资者通常排在第一位,这也意味着他们的本金和回报都排在第一位。已筹集资本的等级每上升一级,其本金和回报的优先级就要下沉一级,这必然意味着更多的风险,理论上也意味着更多的回报。具体来说,优先股权位于夹层贷款之后,但位于普通股权之前。

口融资

与夹层贷款类似,优先股权也是一种“缺口”融资形式。发起人利用夹层贷款和优先股权来填补优先贷款或抵押贷款与股权投资中间的空缺部分,以此筹集项目所需要的全部资本。然而,尽管它们有着相似的目的,但它们的结构却不同。例如,尽管夹层贷款从属于或低于项目的优先贷款,但投资是由抵押或标的物做支撑,如土地价值或现有建筑物(如办公室或公寓)的价值。优先股权是一种无担保投资。

通常情况下,优先股权的风险和回报高于夹层贷款,但低于普通股权。投资者倾向于选择优先股权的两个原因之一是,它可以让投资者在项目增值之后享受更多回报。尽管优先贷款或夹层贷款通常为固定收益率投资,但优先股权的回报通常与房地产的业绩挂钩,并分享收益。优先股权也让投资者拥有一个项目的所有权。

来越受欢迎

在过去几年里,优先股权投资越来越受欢迎。金融危机之后,借贷机构运营日趋谨慎,很多开发商和赞助人为了收购、开发或重建房地产项目,需要依赖额外的渠道来融资。由于优先股权投资收益更高,并为投资者提供了另一种方式,使房地产投资组合多样化,因此受到了越来越多的追捧。投资多项地产项目的投资者可选择投资不同的债务类型和股权结构类型,以此分化风险,并通过多元化地产投资项目实现更高的综合回报。

投资者还必须了解,由于项目发起人和项目自身的差异,优先股权投资的条款也不尽相同。因此,投资者需要仔细调查并了解每一个投资机会的条款。与任何投资机会一样,进行股权投资时,也应进行仔细的尽职调查,并向值得信赖的投资顾问进行咨询,确保投资收益高于所承受的本金风险。另外,确保所选的投资项目与你的风险承受能力以及投资目标相匹配,也是明智之选。